20.10.19 Eduardo Ascariz / economista
Baby boomers ante la perspectiva de un Euribor negativo a diez años, actuaciones del BCE, inflación y precio de los activos inmobiliarios (viviendas).
Cómo se pueden ver afectados los retornos sobre las inversiones en el sector. Propiedad y alquiler.
La represión financiera, desincentiva la liquidez y la inversión en los activos más conservadores, aunque se alivia con la caída de la inflación.
La inversión en vivienda tenderá a sufrir un desincentivo, al reducirse los retornos esperados resultado del fuerte aumento registrado en su precio, tras tender este a limitarse en su ascenso y como consecuencia de la reducción generalizada en el grado de percepción de riesgo sobre los distintos activos a nivel global, cuyo efecto es consecuencia de un mayor grado de aplanamiento (o inversión de su pendiente), de la curva de rendimientos a plazo, complementada al mismo tiempo por los actuales registros del bajo dinamismo en el componente consumo.
El mayor grado de apalancamiento sobre los activos de riesgo, ante la percepción de menor exposición, consecuencia de los bajos niveles de los tipos de referencia y ante la búsqueda de rentabilidades positivas por parte de los inversores, es un elemento añadido que afecta al sector. Un cambio leve en la curva de tipos de interés (una mayor pendiente), tendrá un efecto relevante sobre el sector, al partir de niveles especialmente bajos. Mínimos históricos. Momento para desinvertir?
Los baby boomers, en víspera de su salida inminente hacia su período de su jubilación, planificando consecuentemente procesos de desinversión de activos, deberán entre otros, estar especialmente atentos a la evolución de este ciclo sobre la evolución en el precio de los activos inmobiliarios. En este caso, serán causa y efecto sobre el sector.
Los bajos actuales niveles de inflación y las reducidas previsiones a plazos de 10 años, (el indicador financiero a plazo en las previsiones de inflación a 10 años anticipa niveles inferiores a 1, al igual que el Euribor descuenta una década entera en negativo), previsiblemente tenderá a mantener deprimido el poder adquisitivo, consecuencia de un mantenimiento lineal de los salarios, que penalizará a su vez la capacidad de compra de vivienda y establecerá un techo de alquiler.
La regulación del sector del alquiler, a través de la limitación en los precios máximos, como ya ocurre en París, Londres o en Canadá, es un factor a tener en cuenta si se va a decidir invertir en el sector. Unos precios de alquiler limitados, reducirán la perspectiva de retornos , presionando los precios a la baja y en consecuencia, el atractivo de invertir en esta modalidad de activos.
El cambio de los paradigmas. El desapego de las nuevas generaciones de jóvenes a la posesión de bienes o activos de consumo fijo, como la vivienda, las nuevas formas de convivencia y los crecientes niveles en los procesos de deslocalización de la actividad profesional, podrá incidir en los niveles de demanda de viviendas, tal y como está concebida actualmente.
La vivienda es un activo relativamente ilíquido. La inversion persigue obtener retornos por revalorización o rentas derivadas de alquileres. Por lo que salir de este tipo de activos una vez decidida su realización, requiere su tiempo. Tiempo de realización que se ve reducido si se aplica una reducción en los niveles de precios de mercado, buscando incentivar el atractivo del comprador.
Tiempo que tiende a su vez a acelerarse cuanto más bajos sean los tipos de interés de mercado, dado que esa proporción de perdida de la ganancia, resulta menos sensible en el coste que ha supuesto la parte de la financiación sobre el precio final.
Es por ello esperar que en un contexto como el actual, de tipos super reducidos, si se produce un ajuste en la demanda, el traslado al precio del activo, tienda a ser mucho más acelerado. Circunstancia que se acentuará, si la inversión se ha realizado apalancada, con objeto de recuperar liquidez y cancelar esa financiación obteniendo al mismo tiempo algo de rendimiento.
A menos tipos de interés de mercado, más aceleración en el ajuste en el precio. Igualmente a menores tipos de interés, mayor apalancamiento y a mayor apalancamiento, a su vez, más velocidad de ajuste del precio.
A lo anterior, se añade al menos a corto plazo, el actual tensionamiento en los niveles de liquidez en el sistema, consecuencia nuevamente de un aumento de la desconfianza y el repunte en las asignaciones de los grados de riesgo en el interbancario, lo que limita el acceso a la financiación a potenciales compradores e inversores, reduciendo el dinamismo en las operaciones y la liquidez del sector.